17 SORUDA ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ – İZALE-İ ŞUYU DAVASI REHBERİ

 

Soru 1: Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası Nedir ve Hukuki Niteliği Nasıldır?

Ortaklığın giderilmesi davası, hukukumuzda "müşterek mülkiyet" veya "iştirak halinde mülkiyet" hükümlerine tabi olan taşınır veya taşınmaz mallar üzerindeki ortaklık durumunun, paydaşların kendi aralarında anlaşamamaları halinde mahkeme kararı ile sonlandırılmasını sağlayan yenilik doğurucu (inşai) bir dava türüdür. TMK m. 698 hükmü, her paydaşa, diğer paydaşların rızası aranmaksızın ortaklığın giderilmesini talep etme hakkı tanımıştır.

Davanın "Çift Taraflı" Niteliği

Davacı davayı açtığı andan itibaren, davalı konumundaki diğer paydaşlar da davacı ile aynı haklara sahip olurlar. Klasik davalarda davacı davasından feragat ettiğinde dava sona ererken, ortaklığın giderilmesi davasında davacı feragat etse bile, davalılardan biri davaya devam etmek istediğini beyan ederse yargılamaya devam edilir ve hüküm kurulur.

Davanın sonucunda verilen karar, tüm taraflar için hüküm ve sonuç doğurur. Kazanan veya kaybeden taraf ayrımı, klasik anlamda bu davada mevcut değildir; zira ortaklığın giderilmesi (satış veya taksim yoluyla) tüm paydaşların mülkiyet hakkını dönüştüren ortak bir sonuçtur.

 

Soru 2: Bu Dava Hangi Mülkiyet Türlerinde Açılabilir ve Paylı/Elbirliği Mülkiyeti Arasındaki Fark Nedir?

a-) Paylı Mülkiyet (Müşterek Mülkiyet):

Paylı mülkiyette, birden fazla kişi, maddi olarak bölünmemiş olan bir malın tamamına, belli paylarla (örneğin 1/2, 1/4, %30 vb.) maliktirler. Paydaşlar, kendi payları üzerinde -diğer paydaşların haklarını ihlal etmemek kaydıyla- tasarruf yetkisine sahiptirler. Paylı mülkiyette ortaklığın giderilmesi davası açıldığında, mahkeme doğrudan paydaşların tapudaki veya sicildeki pay oranlarını esas alarak hüküm kurar. Paydaşların kim olduğu ve pay oranları bellidir.

b-) Elbirliği Mülkiyeti (İştirak Halinde Mülkiyet):

Elbirliği mülkiyeti, genellikle miras yoluyla (tereke) veya kanunda öngörülen ortaklık sözleşmeleriyle (adi ortaklık gibi) ortaya çıkar. Bu mülkiyet türünde ortakların tam olarak belirlenmiş payları yoktur; ortaklar malın tamamına "elbirliği" ile maliktirler. Hiçbir ortak, malın bir parçası veya kendi "hissesi" üzerinde tek başına tasarruf edemez.

Mahkeme, öncelikle elbirliği halinin çözülmesini veya satış durumunda bedelin mirasçılık belgesindeki (veraset ilamı) paylar oranında dağıtılmasını sağlar. Eğer hem paylı hem de elbirliği mülkiyetinin iç içe geçtiği bir durum varsa (örneğin, bir paydaş ölmüş ve onun payı kendi mirasçılarına elbirliği ile geçmişse), mahkeme hem tapu kayıtlarını hem de mirasçılık belgelerini bir arada değerlendirerek hesaplama yapar.

 

Soru 3: Dava Kimlere Karşı Açılmalıdır ve Taraf Teşkili Nasıl Sağlanır?

Ortaklığın giderilmesi davalarında "taraf teşkili", davanın esasına girilebilmesi için en kritik, kamu düzenine ilişkin usul şartıdır.

Zorunlu Taraf Ehliyeti: Dava, taşınmazın tapu kaydında (veya taşınırın sicilinde) malik olarak görünen tüm paydaşlara karşı açılmak zorundadır. Davacı paydaş, kendisi dışındaki tüm ortakları davalı olarak göstermelidir. Hiçbir paydaş dava dışı bırakılamaz.

Ölü Paydaşlar ve Mirasçılar: Eğer paydaşlardan biri ölmüşse, onun yerine mirasçılarının davaya dahil edilmesi zorunludur. Mahkeme, tapu kayıtlarını incelerken maliklerden birinin ölü olduğunu tespit ederse veya taraflar bunu bildirirse, davacıya "Mirasçılık Belgesi" (Veraset İlamı) alması için yetki ve süre verir. Alınan belgeye göre ölen ortağın tüm mirasçıları davaya eklenir.

Tebligat Sorunu: Tüm paydaşlara dava dilekçesinin ve duruşma gününün usulüne uygun tebliğ edilmesi şarttır. Adresi tespit edilemeyen, yurtdışında yaşayan veya tebligat yapılamayan paydaşlar söz konusu olduğunda, MERNİS adres araştırması, emniyet araştırması ve nihayetinde tarafa ulaşılamazsa "İlanen Tebligat" yollarına başvurulur. Taraf teşkili tam olarak sağlanmadan (yani herkese tebligat yapılmadan) mahkemenin karar vermesi mümkün değildir; verilse dahi bu karar Yargıtay tarafından bozulur.

 

Soru 4: Dava Açmadan Önce Arabulucuya Başvurmak Zorunlu mudur?

Evet, 1 Eylül 2023 tarihinde yürürlüğe giren yasal düzenleme (7445 sayılı Kanun) ile ortaklığın giderilmesi davalarında arabuluculuk, bir "dava şartı" haline getirilmiştir.

Süreç Nasıl İşler?

a-) Başvuru: Dava açmak isteyen paydaş, adliyelerdeki Arabuluculuk Bürosu'na / Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak süreci başlatır.

b-) Tarafların Katılımı: Arabulucu, tüm paydaşları görüşmeye davet eder. Bu davalarda çok sayıda taraf olabildiği için arabuluculuk süreci zorlu geçebilir.

c-) Görüşme ve Müzakere: Taraflar, malın paylaşımı, satışı veya birbirlerine devri konusunda müzakere ederler.

d-) Sonuç:

Anlaşma: Taraflar anlaşırsa, hazırlanan "Anlaşma Belgesi" mahkeme ilamı hükmündedir. Dava açmaya, harç ödemeye, bilirkişi beklemeye gerek kalmadan tapuda devir veya satış işlemleri yapılabilir.

Anlaşamama: Taraflar anlaşamazsa veya toplantıya katılım sağlanamazsa, arabulucu tarafından "Anlaşamama Son Tutanağı" düzenlenir.

Dava Şartı Arabuluculuğa Başvurulmaması Durumunda Hukuki Yaptırım:

Eğer davacı, arabuluculuk yoluna başvurmadan veya süreç tamamlanıp son tutanak düzenlenmeden doğrudan Sulh Hukuk Mahkemesi'ne dava açarsa, mahkeme davayı dava şartı yokluğu nedeniyle usulden reddeder. Bu nedenle, dava dilekçesine arabuluculuk son tutanağının aslının veya onaylı suretinin eklenmesi zorunludur.

 

Soru 5: Görevli ve Yetkili Mahkeme Hangisidir?

Görevli Mahkeme:

Ortaklığın giderilmesi davalarında, dava konusu malın veya taşınmazın değerine bakılmaksızın görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi'dir.

Yetkili Mahkeme:

a-) Taşınmazlar İçin: Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Örneğin, taşınmaz Ankara Çankaya'da ise, Ankara Sulh Hukuk Mahkemeleri yetkilidir. Tarafların sözleşme ile başka bir mahkemeyi yetkili kılması (yetki sözleşmesi) taşınmazın aynına ilişkin davalarda geçersizdir.

b-) Birden Fazla Taşınmaz: Dava konusu taşınmazlar birden fazla yargı çevresinde ise (örneğin biri Ankara'da, diğeri İzmir'de), taşınmazlardan herhangi birinin bulunduğu yer mahkemesinde tüm taşınmazlar için tek bir dava açılabilir.

c-) Taşınırlar İçin: Taşınır mallarda (örneğin araç, iş makinesi) genel yetki kuralı geçerlidir; davalının yerleşim yeri mahkemesinde dava açılabilir.

 

Soru 6: Alacaklılar Borçlu Ortağın Payı İçin Bu Davayı Açabilir mi?

Ortaklığın giderilmesi davası kural olarak paydaşlar tarafından açılır. Ancak, İcra ve İflas Kanunu (İİK) m. 121 uyarınca, alacaklılara tanınan istisnai bir yetki mevcuttur.

Eğer bir borçlunun, elbirliği mülkiyetine (örneğin miras hissesine) konu bir malı varsa ve borcunu ödemiyorsa, alacaklı İcra Mahkemesi'nden alacağı "Yetki Belgesi" ile borçlu yerine geçerek ortaklığın giderilmesi davası açabilir.

Bu durumda davacı sıfatı, borçlu ortağın alacaklısına aittir. Alacaklı, bu davayı açarak borçlunun payına düşecek paranın icra dosyasına ödenmesini sağlamayı amaçlar. Bu tür davalarda, borçlu ortağın rızasına bakılmaz; alacaklı süreci tek başına yürütebilir.

 

Soru 7: Aynen Taksim (Fiziki Bölüşüm) Nedir ve Hangi Şartlarda Yapılabilir?

Kanun koyucu, mülkiyetin devamlılığını esas alarak öncelikle malın aynen taksim edilmesini, yani fiziken bölünmesini tercih eder. Davada taraflardan biri "aynen taksim" talep ederse, mahkeme öncelikle bu talebi araştırmak zorundadır.

Aynen Taksimin Şartları:

a-) Bölünebilir Nitelik: Malın fiziki yapısının bölünmeye uygun olması gerekir. Örneğin, 500 dönümlük bir tarla bölünebilirken, tek bir dairenin veya bir otomobilin fiziken bölünmesi mümkün değildir.

b-) Değer Kaybı: Bölünme işlemi sonucunda malın değerinde fahiş bir azalma olmamalıdır. Parçaların toplam değeri, bütün halindeki değerden önemli ölçüde düşükse aynen taksim reddedilir.

c-) İmar ve Mevzuat Engeli: Taşınmazların bölünmesi, 3194 sayılı İmar Kanunu ve 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu hükümlerine uygun olmalıdır. Mahkeme, belediyelere ve il tarım müdürlüklerine yazı yazarak taşınmazın ifraz (bölünme) şartlarını taşıyıp taşımadığını sorar. Tarım arazilerinde belirli büyüklüklerin (örneğin mutlak tarım arazilerinde 20 dönüm) altına düşecek bölünmelere izin verilmez.

d-) Kat Mülkiyeti Geçişi: Arsa üzerinde bir bina varsa ve bağımsız bölümler paydaşlara tahsis edilebiliyorsa, "Kat Mülkiyeti Kurulması Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi" mümkündür. Bu durumda her paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi ve paylar arasındaki değer farkının ivaz (para) ile denkleştirilmesi gerekir.

 

Soru 8: Satış Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi Hangi Durumlarda Karar Verilir?

Eğer malın aynen taksimi fiilen veya hukuken mümkün değilse ya da aynen taksim malın değerini aşırı düşürecekse, mahkeme "satış suretiyle ortaklığın giderilmesine" karar verir.

Uygulamada davaların büyük çoğunluğu (%90 üzeri) satış kararı ile sonuçlanmaktadır. Zira şehirleşme ve imar kuralları, çoğu taşınmazın (özellikle daire ve işyerlerinin) bölünmesine izin vermemektedir. Satış, İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre "Açık Artırma" yoluyla yapılır. Satışın sadece ortaklar arasında yapılması (pazarlık usulü), ancak tüm paydaşların oybirliği ile rıza göstermesi halinde mümkündür. Aksi takdirde satış herkese açık (halka açık) yapılır.

 

Soru 9: Ortaklığın Giderilmesi Davası Ne Zaman Açılamaz?

Dava hakkı kural olarak her zaman kullanılabilir olsa da, bazı istisnalar mevcuttur:

a-) İdame-i Şuyu Sözleşmesi: Paydaşlar, resmi şekilde yapacakları bir sözleşme ile paylaşmayı en fazla 10 yıl süreyle erteleyebilirler. Tapuya şerh verilen bu sözleşme süresince dava açılamaz.

b-) Amaca Özgüleme: Paylı mal, sürekli bir amaca özgülenmişse (örneğin bir sitenin ortak bahçesi, duvarı, kuyusu gibi), bu malın ortaklığının giderilmesi istenemez.

c-) Uygun Olmayan Zaman: TMK m. 698/3 uyarınca, paylaşma "uygun olmayan bir zamanda" istenemez. Bu kavram, malın değerinin konjonktürel veya mevsimsel nedenlerle anormal düştüğü (örneğin bir doğal afet sonrası veya ekonomik krizin zirve yaptığı anlar gibi) durumları ifade eder. Ancak Yargıtay bu şartı oldukça dar yorumlamakta ve genelde ekonomik dalgalanmaları "uygun olmayan zaman" olarak kabul etmemektedir.

 

Soru 10: Taşınmaz Üzerindeki Yapı veya Ağaçlar (Muhdesat) Kime Aittir?

Ortaklığın giderilmesi davalarının en büyük "bekletici meselesi" muhdesat iddialarıdır. Hukukumuzda "üst arza tabidir" ilkesi geçerli olsa da, bir paydaş "Arsa ortak ama üzerindeki 3 katlı evi ben yaptım" diyebilir.

Muhdesat İddiası: Bir paydaş, taşınmaz üzerindeki bütünleyici parçaların (bina, ağaç, tesis) kendisine ait olduğunu iddia ederse ve diğer paydaşlar bunu kabul ederse sorun yoktur; satış bedeli dağıtılırken bu değer oranlamaya katılır.

Anlaşmazlık Halinde: Diğer paydaşlar bu iddiayı reddederse, mahkeme iddia sahibine Asliye Hukuk Mahkemesi'nde "Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti Davası" açması için kesin süre verir.

Bekletici Mesele: Tespit davası açılırsa, Sulh Hukuk Mahkemesi bu davanın sonucunu bekler. Ortaklığın giderilmesi davası durur.

Sonuç: Muhdesatın aidiyeti tespit edilirse, satış sonrasında bilirkişiler "Arsa Değeri" ve "Muhdesat (Yapı) Değeri"ni ayrı ayrı hesaplar. Satıştan elde edilen paranın muhdesata isabet eden kısmı sadece o paydaşa, arsa payı ise tüm paydaşlara dağıtılır. Üçüncü kişilerin (paydaş olmayanların) muhdesat iddiaları ise bu davada dinlenmez.

 

Soru 11: Geçmişe Dönük Kullanım Bedeli (Ecrimisil) Bu Davada İstenebilir mi?

Hayır, ortaklığın giderilmesi davası ile ecrimisil davası birlikte açılamaz ve aynı dosyada görülemez.

Usul Farkı: Ortaklığın giderilmesi Sulh Hukuk'un, ecrimisil Asliye Hukuk'un görev alanındadır.

İntifadan Men: Paydaşlar arasında ecrimisil talep edilebilmesi için kural olarak "intifadan men" şartı aranır. Yani davacı paydaşın, "Ben de kullanmak istiyorum" diyerek diğer paydaşı uyarmış veya engellenmiş olması gerekir. Ortaklığın giderilmesi davası açılması, hukuken bir "intifadan men" iradesi sayılır. Bu nedenle, davanın açıldığı tarihten sonrası için ecrimisil talep etmek kolaylaşır, ancak geçmiş dönemler için intifadan men şartının (ihtarname, tanık vb.) ispatı gerekir.

 

Soru 12: Tapudaki "Aile Konutu" Şerhi Satışı Engeller mi?

Hayır, engellemez. Ortaklığın giderilmesi davası sonucunda yapılan satış "cebri icra" niteliğindedir. Aile konutu koruması, eşlerin "rızai" tasarruflarını (satış, ipotek) kısıtlar. Mahkeme kararıyla yapılan cebri satışta bu koruma uygulanmaz ve satışla birlikte aile konutu niteliği kendiliğinden sona erer.

 

Soru 13: Önalım (Şufa) Hakkı Kullanılabilir mi?

Normal şartlarda paylı mülkiyette bir paydaş payını üçüncü kişiye satarsa diğer paydaşların önalım hakkı vardır. Ancak, ortaklığın giderilmesi davası sonucunda yapılan satışlarda önalım hakkı işleyemez. Çünkü bu satış, iradi bir satış değil, mahkeme zoruyla yapılan bir "cebri" işlemidir. İhaleye giren herkes (üçüncü kişiler dahil) en yüksek teklifi vererek malı alabilir ve diğer paydaşların buna "öncelikli alım" diyerek itiraz hakkı yoktur.

 

Soru 14: İhale Süreci Nasıl İşler? (E-Satış Portalı)

Mahkeme satış kararını verdikten ve karar kesinleştikten sonra dosya Satış Memurluğu'na devredilir. 2025 yılında bu süreç tamamen dijitalleşmiştir. İcra ve İflas Kanunu'nda yapılan değişikliklerle (7343 sayılı Kanun), fiziki mezat salonları kapatılmış ve tüm satışlar UYAP E-Satış Portalı (esatis.uyap.gov.tr) üzerinden elektronik ortamda yapılmaya başlanmıştır.

a-) İlan: Satış Memurluğu, taşınmazın özelliklerini, fotoğraflarını ve şartnamesini portalda ilan eder.

b-) Süre: Teklif verme süresi 7 gündür.

c-) Başlangıç Bedeli: Açık artırma, taşınmazın muhammen bedelinin (kıymet takdiri) %50'si üzerinden başlar.

d-) Teklif Verme: Katılımcılar, e-devlet şifresi veya e-imza ile sisteme girerek teklif verirler.

e-) Süre Uzatımı: İhalenin bitiş saatine son 10 dakika kala yeni bir teklif verilirse, ihale süresi otomatik olarak 10 dakika uzar (bir defaya mahsus).

 

Soru 15: Hissedarların İhaleye Katılımı ve Teminat Yatırma Zorunluluğu Nedir?

İhaleye katılmak isteyen herkes, muhammen bedelin %10'u oranında teminatı (nakit veya banka teminat mektubu) yatırmak zorundadır.

Paydaşlar İçin İstisna (İİK m. 124):

Hissedarlar (paydaşlar), eğer hisselerinin parasal değeri %10'luk teminat miktarını karşılıyorsa, ayrıca nakit teminat yatırmadan ihaleye katılabilirler.

Örnek: 10 Milyon TL değerindeki bir taşınmazda, %20 hissesi (2 Milyon TL) olan bir ortak, 1 Milyon TL'lik teminatı yatırmadan ihaleye girebilir. Ancak hisse değeri teminatı karşılamıyorsa, aradaki farkı yatırması gerekir.

 

Soru 16: İhale Bedeli Ne Zaman ve Nasıl Ödenir?

İhaleyi kazanan alıcı (paydaş veya üçüncü kişi), ihale sonucunun ilan edildiği tarihten itibaren 7 gün içinde satış bedelini Satış Memurluğu'nun banka hesabına nakden yatırmak zorundadır.

Bu süre kesindir ve uzatılamaz. Ödeme yapılmazsa ihale iptal edilir (düşer). İhale bedelini yatırmayan alıcı, %10 teminatını yakar ve ihalenin feshi/tekrarı nedeniyle oluşan zararlar (iki ihale arasındaki fark) bu teminattan tahsil edilir.

 

Soru 17: Satış Sonrası Para Dağıtımı Nasıl Yapılır?

Satış tamamlanıp bedel tahsil edildikten sonra, Satış Memuru bir "Sıra Cetveli" veya "Dağıtım Cetveli" hazırlar.

a-) Önce devletin alacakları (Satış harcı, tellallık -varsa-, cezaevi harcı vb.) kesilir.

b-) Yargılama giderleri ve avukatlık ücretleri hesaplanır.

c-) Varsa muhdesat bedeli ilgili paydaşa ayrılır.

d-) Kalan net para, paydaşların tapudaki payları (veya mirasçılık belgesindeki oranları) nispetinde banka hesaplarına yatırılır.

YASAL UYARI:

Pragma Hukuk & Danışmanlık sitesinde yer alan yazılar, makaleler ve bilgiler yalnızca genel bilgilendirme amacı taşımaktadır ve hukuki tavsiye veya mütalaa niteliğinde değildir. Mevzuatın değişmesi nedeniyle bilgiler güncelliğini yitirmiş olabilir. Bu nedenle, sitede yer alan bilgilere dayanarak hareket etmeden önce mutlaka güncel mevzuat teyit edilmeli ve profesyonel bir avukattan hukuki yardım alınmalıdır. Site içeriğindeki olası hatalardan veya eksikliklerden dolayı sorumluluk kabul edilmemektedir.