20 SORUDA KİRACININ TAHLİYE SEBEPLERİ VE TAHLİYE DAVALARI REHBERİ

 

BÖLÜM I: İHTİYAÇ SEBEBİ İLE TAHLİYE - Kiraya Verenden Kaynaklanan Tahliye Sebepleri

 

SORU 1: EV SAHİBİNİN "İHTİYACIM VAR" (GEREKSİNİM) İDDİASIYLA KİRACIYI TAHLİYE EDEBİLMESİNİN ŞARTLARI NELERDİR?

Türk Borçlar Kanunu'nun 350. maddesinin 1. fıkrası, kiraya verenin, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sözleşmeyi sona erdirebileceğini hükme bağlamıştır. Ancak kanun metnindeki bu açık düzenleme, uygulamada Yargıtay'ın geliştirdiği katı "samimiyet ve zorunluluk" testleri ile şekillenmektedir.   

 

A. İhtiyacın Nitelikleri: Gerçeklik, Samimiyet ve Zorunluluk Yargıtay yerleşik içtihatlarına göre, sadece kiraya verenin irade beyanı ("Ben oturacağım") tahliye kararı verilmesi için yeterli değildir. Mahkemeler, ihtiyacın varlığını üç temel nokta üzerinden denetler:

Gerçeklik İlkesi: İhtiyaç, davanın açıldığı tarihte mevcut olmalı ve yargılama süresince devam etmelidir. Henüz doğmamış veya gerçekleşmesi şarta bağlı muhtemel ihtiyaçlar (örneğin, "ileride emekli olursam oturacağım" veya "çocuğum üniversiteyi bu şehirde kazanırsa oturacak") tahliye sebebi kabul edilmez. İhtiyacın, somut olgularla desteklenmesi gerekir.

Samimiyet Testi: Kiraya verenin asıl amacının kiracıyı çıkarmak olup olmadığı araştırılır. Örneğin, kiraya verenin aynı bölgede boş duran ve nitelikleri uygun başka bir dairesi varken, kiracının oturduğu daire için tahliye davası açması, samimiyet yokluğu (kötü niyet) olarak değerlendirilir ve dava reddedilir.

Zorunluluk Unsuru: İhtiyaç, keyfi bir tercih değil, zorunlu bir yaşam gereksinimi olmalıdır. Ancak "zorunluluk", mutlaka "sokakta kalma" hali demek değildir. Yargıtay, yaşam standardının yükseltilmesi, sağlık nedenleri (örneğin asansörlü binaya geçme ihtiyacı), işyerine yakınlık veya güvenlik gerekçelerini de "zorunlu ihtiyaç" kapsamında değerlendirebilmektedir.

 

B. Özel Durumlar ve Yargıtay Kararları

Yazlık İhtiyacı: Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, yurtdışında çalışan ve kesin dönüş yapmamış gurbetçilerin, Türkiye'ye geldiklerinde otellerde veya akrabalarında kalmak yerine kendi evlerinde kalma isteklerini "samimi ihtiyaç" olarak kabul etmektedir. Yaz tatillerini geçirmek amacıyla duyulan bu ihtiyaç, devamlılık arz etmese bile korumaya değer görülmüştür.   

Kirada Oturan Ev Sahibi: Kiraya verenin kendisi de kirada oturuyorsa, Yargıtay prensip olarak ihtiyacın gerçek olduğunu kabul eder. "Kendi mülkü varken kirada oturmaya zorlanamaz" ilkesi geçerlidir. Bu durumda kiraya verenin tahliye tehdidi altında olması şartı aranmaz; mülkiyet hakkını kullanma isteği yeterlidir.

Sağlık Nedenleri: Kiraya verenin veya bakmakla yükümlü olduğu kişinin sağlık durumu (örneğin, kalp hastası olup merdiven çıkamaması ve kiralananın giriş katta olması), güçlü bir tahliye sebebidir. Bu durumun tam teşekküllü hastane raporu ile ispatlanması gerekir.

 

C. Dava Süreci ve İspat Yükü İspat yükü tamamen davacı kiraya verene aittir. Davacı, ihtiyacını tanık beyanları, sağlık raporları, işyeri belgeleri, nüfus kayıtları ve diğer takdiri delillerle kanıtlamalıdır. Davalı kiracı ise, genellikle davacının başka taşınmazları olduğunu, amacın kira artışı olduğunu veya ihtiyacın samimi olmadığını delillendirmeye çalışır.   

 

SORU 2: "OĞLUM EVLENECEK", "KIZIM TAYİN OLDU" GİBİ ALTSOY/ÜSTSOY İHTİYAÇLARI GEREKÇESİYLE TAHLİYE MÜMKÜN MÜDÜR?

Evet, mümkündür. 6098 sayılı TBK m. 350/1, tahliye hakkını sadece kiraya verenin şahsı ile sınırlamamış, hısımlık ilişkisi içindeki belirli bir zümreyi de kapsama almıştır. Bu kişiler; kiraya verenin eşi, altsoyu (çocukları, torunları), üstsoyu (anne, baba, büyükanne/baba) ve kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerdir (örneğin, evlatlık ilişkisi veya nafaka yükümlüsü olunan kardeşler gibi).   

 

A. "Çocuklarım Oturacak" İddiasının Hukuki Analizi En sık karşılaşılan tahliye sebeplerinden biri, ergin çocukların konut ihtiyacıdır. Yargıtay, reşit olan bir çocuğun ailesiyle birlikte oturmaya zorlanamayacağını, ayrı bir evde yaşama isteğinin doğal ve haklı bir ihtiyaç olduğunu kabul etmektedir. Dolayısıyla, "Oğlum ayrı eve çıkmak istiyor" gerekçesi, samimi olması kaydıyla geçerli bir tahliye sebebidir.

 

B. "Evlilik" Gerekçesi ve Nişanlılık Durumu "Oğlum/kızım evlenecek" iddiasına dayalı tahliye davalarında zamanlama ve ispat kritiktir. Yargıtay, nişanlılık olgusunun veya evlilik hazırlıklarının somut delillerle (düğün salonu sözleşmesi, davetiye, nikah günü başvurusu vb.) ispatlanmasını arar.   

Nişanın Bozulması: Eğer dava devam ederken nişan bozulur ve evlilik ihtimali ortadan kalkarsa, ihtiyacın da ortadan kalktığı kabul edilir ve dava reddedilir. Yargıtay'ın denetimi bu noktada çok sıkıdır; dava tarihinden hüküm tarihine kadar ihtiyacın devamlılığı şarttır.   

Hazırlık Aşaması: Henüz ortada bir aday yokken "ileride evlenirse otursun" düşüncesiyle açılan davalar, ihtiyacın doğmadığı gerekçesiyle reddedilir.

 

C. Bakmakla Yükümlü Olunan Kişiler Kanun koyucu, sadece kan hısımlarını değil, "kanun gereği bakmakla yükümlü olunan" kişileri de kapsama almıştır. Türk Medeni Kanunu'nun nafaka ve yardım yükümlülüklerine atıf yapan bu düzenleme, örneğin yardıma muhtaç bir kardeşin barınma ihtiyacı için de tahliye davası açılabileceğini gösterir. Ancak bu durumda, o kişinin bakıma muhtaç olduğunun ve kiraya verenin ona bakmakla yükümlü olduğunun ispatı gerekir.

 

SORU 3: MÜLKÜ SONRADAN SATIN ALAN "YENİ MALİK" , ESKİ KİRACIYI HANGİ ŞARTLARDA TAHLİYE EDEBİLİR?

Taşınmazın el değiştirmesi, mevcut kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez. TBK m. 310 gereği, "Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur." Bu ilke, kiracıyı korumakla birlikte, yeni malikin mülkiyet hakkını kullanmasını tamamen engellemez. Yeni malik, TBK m. 351'de düzenlenen özel prosedürü işleterek tahliye talep edebilir.   

 

A. Süreç Yönetimi: 1 Ay ve 6 Ay Kuralı Yeni malikin önünde, kanundan kaynaklanan iki farklı yol haritası (seçimlik hak) bulunmaktadır:

TBK 351 Kapsamında Hızlandırılmış Yol:

İhtarname (1 Ay): Yeni malik, tapu devir tarihinden (iktisap tarihinden) itibaren 1 ay içinde kiracıya durumu bildiren ve ihtiyacını açıklayan yazılı bir ihtarname göndermek zorundadır. Bu süre hak düşürücü niteliktedir. İhtarname, noter kanalıyla gönderilmeli ve 1 aylık süre içinde kiracıya tebliğ edilmiş olmalıdır (Yargıtay uygulamalarında tebliğ tarihinin esas alınması gerektiği yönünde kararlar ağırlıktadır).   

Bekleme Süresi (6 Ay): İhtarnamenin tebliğinden sonra, iktisap tarihinden itibaren 6 ay geçmesi beklenmelidir.

Dava Açma: 6 aylık sürenin dolmasıyla birlikte tahliye davası açılabilir. Dava, 6 ay dolmadan açılırsa "dava şartı yokluğu" (süre yönünden) nedeniyle reddedilir.

TBK 350 Kapsamında Genel Yol (Sözleşme Sonu):

Yeni malik, dilerse 1 aylık ihtarname prosedürünü hiç işletmeyebilir. Bu durumda, eski malik ile kiracı arasında yapılan kira sözleşmesinin bitiş tarihini bekler.

Sözleşme süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Bu seçenekte 6 aylık bekleme süresi söz konusu değildir, sözleşme süresi esastır.   

 

B. Eski Kira Sözleşmesinin Önemi Yeni malik, satın aldığı taşınmazdaki kiracının sözleşme şartlarını (kira bedeli, süresi, özel şartlar) devralmış sayılır. Bu nedenle, tapu devri yapılır yapılmaz eski kira sözleşmesinin bir örneğinin temin edilmesi hayati önem taşır. Eğer yazılı bir sözleşme yoksa, kira başlangıç tarihinin ve süresinin tespiti için tanık beyanlarına veya önceki ödeme dekontlarına başvurulur.

 

C. Hak Düşürücü Süre Uyarısı TBK m. 351/1'deki 1 aylık ihtar süresi kaçırılırsa, yeni malik "yeni iktisap" sebebine dayanarak 6 ay sonra dava açma hakkını kaybeder. Artık sadece genel hükümlere (TBK 350) göre sözleşme süresinin sonunu bekleyerek dava açabilir.   

 

SORU 4: ŞİRKETLER (TÜZEL KİŞİLER), "PERSONELİM OTURACAK" DİYEREK KONUT İHTİYACI NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI AÇABİLİR Mİ?

Bu soru, doktrin ve Yargıtay uygulamasında net bir çizgiyle ayrılmıştır. Tüzel kişilerin (şirketlerin, vakıfların, derneklerin) "barınma" ihtiyacı, biyolojik bir varlık olmadıkları için söz konusu olamaz. Ancak "faaliyet" ihtiyacı söz konusu olabilir.

 

A. İşyeri İhtiyacı: Kabul Edilebilir Bir sermaye şirketi, mülkiyetindeki taşınmazı kendi ticari faaliyetleri için (şube, depo, irtibat ofisi, yönetim merkezi vb.) kullanmak zorundaysa, işyeri gereksinimi nedeniyle tahliye davası açabilir. Burada da "zorunlu ihtiyaç" kriteri geçerlidir. Şirketin büyümesi, mevcut yerin yetersiz kalması veya ekonomik nedenlerle kendi mülküne geçme isteği, mahkemece değerlendirilir.   

 

B. Konut İhtiyacı: Reddedilir Tüzel kişiler, "şirket ortağım oturacak", "genel müdürüm oturacak" veya "personelim lojman olarak kullanacak" gerekçeleriyle konut ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açamazlar. Şirketin amacı kâr elde etmektir, personelinin barınmasını sağlamak ticari bir zorunluluk olarak (genellikle) görülmez.   

İstisnai Durum: Ancak şirket ana sözleşmesinde personeline lojman sağlama konusunda açık ve bağlayıcı hükümler varsa veya işin niteliği gereği personelin işyerine bitişik bir konutta kalması mutlak bir zorunluluksa (örneğin bekçi evi, fabrika müdürü konutu gibi entegre tesisler), bu durumun işyeri ihtiyacı kapsamında değerlendirilip değerlendirilemeyeceği mahkemenin takdirindedir, fakat Yargıtay'ın genel eğilimi ret yönündedir.

 

BÖLÜM II: TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ VE TEMERRÜT - Kiracıdan Kaynaklanan Tahliye Sebepleri

 

SORU 5: "TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ" NEDİR VE HUKUKİ GEÇERLİLİK ŞARTLARI (ŞEKİL, TARİH, İRADE) NELERDİR?

Tahliye taahhütnamesi, kiracının, kiralananı belirli bir tarihte boşaltacağını kayıtsız ve şartsız olarak yazılı beyanla kabul ettiği belgedir. TBK m. 352/1 uyarınca, geçerli bir tahliye taahhütnamesi, kiralayan için en güçlü ve en hızlı tahliye şeklidir. Ancak Yargıtay, kiracının zayıf konumunu korumak adına bu belgenin geçerliliğini çok sıkı şekil şartlarına bağlamıştır.   

 

A. Geçerlilik Şartları

Yazılılık Şartı: Taahhütname adi yazılı şekilde (düz beyaz kağıda) yapılabilir. Noter huzurunda yapılması zorunlu değildir (geçerlilik şartı değildir), ancak ispat şartıdır. Noter onayı (düzenleme veya onaylama şeklinde), kiracının "imza benim değil" itirazını engeller ve süreci hızlandırır.

Bizzat Kiracı Tarafından Verilmesi: Taahhütnameyi kiracı imzalamalıdır. Vekil aracılığıyla veriliyorsa, vekaletnamede "tahliye taahhüdü vermeye" dair özel yetki bulunmalıdır.

Çoklu Kiracılık: Birden fazla kiracı varsa, taahhütnamenin geçerli olabilmesi için tüm kiracıların imzalaması şarttır. Birinin imzalaması diğerini bağlamaz ve bölünemezlik ilkesi gereği taahhüdü geçersiz kılar.   

Tarih Unsuru (Tanzim ve Tahliye Tarihleri): Taahhütnamede iki tarih bulunmalıdır:

Tanzim (Düzenleme) Tarihi: Taahhüdün verildiği tarih.

Tahliye Tarihi: Kiracının evi boşaltacağı tarih. Bu iki tarih arasında makul bir süre olmalı ve tahliye tarihi, tanzim tarihinden sonra olmalıdır. Tahliye tarihi "açık ve net" olmalıdır. "Kiracı çıkmak istediğinde" veya "süre sonunda" gibi muğlak ifadeler taahhüdü geçersiz kılar.   

 

B. Tahliye Süreci Kiracı taahhüt ettiği tarihte evi boşaltmazsa, ev sahibi bu tarihten itibaren 1 ay içinde icra dairesine başvurarak tahliye talepli icra takibi başlatabilir veya doğrudan dava şartı arabuluculuk şartı sağlandıktan sonra Sulh Hukuk Mahkemesi'nde tahliye davası açabilir. 1 aylık süre hak düşürücü süredir; kaçırılırsa taahhütnameye dayalı tahliye hakkı düşer.   

 

SORU 6: "BEYAZA İMZA" (BOŞ KAĞIDA İMZA) ATILARAK VERİLEN TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ GEÇERLİ MİDİR?

Evet, Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarından biri budur. Hukuk Genel Kurulu ve ilgili daireler, "İmza borçluyu bağlar" ilkesinden hareket eder. Kiracının boş bir kağıda imza atarak ev sahibine vermesi, o kağıdın üzerinin sonradan ev sahibi tarafından anlaşmaya uygun veya aykırı şekilde doldurulmasını peşinen kabul ettiği (sonuçlarına katlandığı) anlamına gelir.

İspat Yükü Kiracıdadır Kiracı, "Ben imzaladığımda tarih kısmı boştu, ev sahibi sonradan kafasına göre tarih attı" diyerek itiraz ederse, Yargıtay şu prensibi uygular: "Senede karşı senetle ispat zorunluluğu." Yani kiracı, iddiasını ancak yazılı bir delille (örneğin, taahhütnamenin boş verildiğine dair taraflar arasında düzenlenmiş bir protokol, mesaj kayıtları veya ev sahibinin ikrarı) ispatlamak zorundadır. Tanıkla ispat kabul edilmez.   

 

SORU 7: KİRA SÖZLEŞMESİ İLE AYNI TARİHTE İMZALANAN TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ NEDEN GEÇERSİZDİR?

Türk hukukunda kiracı, sözleşme yapılması sırasında "zayıf taraf" olarak kabul edilir. Kiralanana duyduğu ihtiyaç nedeniyle, ev sahibinin dayattığı şartları kabul etmek zorunda kalabilir (müzayaka hali). Bu nedenle Yargıtay, kira sözleşmesi yapılırken (veya öncesinde) alınan tahliye taahhütlerini, "özgür irade ile verilmediği" gerekçesiyle geçersiz sayar.   

"Sonradan Verilme" Şartı Geçerli bir taahhütname, kiralanan teslim edildikten ve kiracı taşınmaza yerleştikten makul bir süre sonra verilmiş olmalıdır. Bu süre kanunda yazmaz ancak genellikle 15 gün veya 1 ay gibi süreler makul kabul edilir. Önemli olan, kiracının "ev bulamama" korkusu olmadan, tamamen kendi hür iradesiyle taahhüt vermiş olmasıdır. Kira sözleşmesi yenilenirken (örneğin 2. veya 3. yılda) verilen taahhütnameler geçerlidir. Çünkü kiracı artık evdedir ve tahliye baskısı altında değildir.

 

SORU 8: "İKİ HAKLI İHTAR" NEDENİYLE TAHLİYE DAVASININ FORMÜLÜ NEDİR?

Kiracı, bir kira yılı (dönemi) içerisinde kira bedelini ödemediği için kendisine iki kez haklı yazılı ihtar gönderilmişse, kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açılabilir (TBK m. 352/2). Bu, kiracının ödeme alışkanlığının bozuk olduğunu ve kiralayanın bu ilişkiyi sürdürmek zorunda olmadığını gösterir.   

 

A. İki Haklı İhtarın Şartları:

Aynı Kira Yılı İçinde: İhtarların her ikisi de aynı kira yılına (örneğin 01.01.2024 - 31.12.2024 dönemine) ait olmalıdır. Bir ihtar 2023 dönemine, diğeri 2024 dönemine aitse, "iki haklı ihtar" oluşmaz.   

Farklı Aylara İlişkin: İki ihtar, aynı ayın kirası için olamaz. Kiracı Ocak ayını ödemedi -> 1. İhtar. Sonra ödedi. Mart ayını ödemedi -> 2. İhtar. Bu geçerlidir. Ancak Ocak ayı için iki kere ihtar çekmek, tek ihtar sayılır.

İhtarın Haklılığı: İhtarnamenin çekildiği tarihte kira borcunun muaccel (ödenmesi gereken günün geçmiş) olması ve henüz ödenmemiş olması gerekir. İhtar tebliğ edilmeden kiracı ödeme yaparsa, ihtar haksız duruma düşer.

Tebliğ Şartı: İhtarnamelerin kiracıya usulüne uygun tebliğ edilmiş olması şarttır.

 

B. Süreç Sonrası Ödeme Kiracı, ihtarnameleri aldıktan sonra borcunu ödese bile, "haklı ihtar" olgusu gerçekleşmiş sayılır. Amaç borcun tahsili değil, kiracının sözleşmeye aykırı davranışının (sürekli geç ödeme) tespiti ve buna bağlı tahliyedir.   

 

SORU 9: KİRA BEDELİNİ ÖDEMEYEN KİRACIYA KARŞI İCRA TAKİBİ (TEMERRÜT) İLE TAHLİYE SÜRECİ NASIL İŞLER?

Kira bedelini ödemeyen kiracıya karşı en etkili ve yaygın yöntem, İcra ve İflas Kanunu (İİK) m. 269 ve devamı ile TBK m. 315'e dayanan "Örnek 13" (Haciz ve Tahliye Talepli) icra takibidir. Bu yol, iki haklı ihtardan bağımsızdır.

Süreç Adımları:

Takip Talebi: Kiralayan, icra dairesine başvurarak ödenmeyen kiralar için takip başlatır ve açıkça "tahliye" talep eder.

Ödeme Emri (Örnek 13): İcra dairesi kiracıya bir ödeme emri gönderir. Bu emirde şu ihtar yazar: "Borcu 30 gün içinde öde, itirazın varsa 7 gün içinde yap. Ödemezsen ve itiraz etmezsen tahliye edileceksin."

30 Günlük Süre: Kiracının, tebligatı aldığı tarihten itibaren 30 günü vardır. Bu süre içinde borcun tamamını (asıl alacak + faiz + icra masrafları) öderse tahliye edilemez (ancak bu bir "haklı ihtar" sayılır).

Tahliye Davası (İcra Hukuk Mahkemesi): Kiracı 30 gün içinde ödeme yapmazsa, kiralayan İcra Hukuk Mahkemesi'ne başvurarak tahliye talep eder. Bu dava, Sulh Hukuk davalarına göre daha hızlıdır (şekli inceleme yapılır). Mahkeme, ödeme dekontu yoksa tahliyeye karar verir.   

 

BÖLÜM III: SÖZLEŞMENİN SÜRESİ VE MÜLKÜN DURUMUNDAN KAYNAKLANAN TAHLİYE SEBEPLERİ

 

SORU 10: 10 YILLIK KİRACI "SEBEP GÖSTERİLMEKSİZİN" TAHLİYE EDİLEBİLİR Mİ? (TBK 347 UZAMA SÜRESİ)

Evet, Türk Borçlar Kanunu, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıyı korumakla birlikte, sözleşmenin sonsuza kadar sürmemesi adına mülkiyet hakkı lehine bir sınır çizmiştir. Bu sınır "10 yıllık uzama süresi"dir.   

 

A. Hesaplama Mantığı (1 + 10 Yıl Formülü) Halk arasında yanlış bilinen "10 yıl dolunca çıkarılır" algısı hukuken hatalıdır. Doğru hesaplama şöyledir:

Kira sözleşmesinin belirli süresi (genellikle 1 yıl) sona erer.

Bu süreden sonra sözleşme her yıl kendiliğinden uzar. Bu uzama yılları sayılır.

Uzama yılları 10 yılı doldurduğunda (yani toplamda en az 11 yıl, sözleşme 1 yıllıksa), kiralayanın tahliye hakkı doğar.

Örnek: 01.01.2012 tarihli 1 yıllık sözleşme.

Bitiş: 01.01.2013.

10 Yıllık Uzama Başlangıcı: 01.01.2013.

10 Yıllık Uzama Bitişi: 01.01.2023.

Tahliye Davası Açılabilmesi İçin İlk Tarih: 01.01.2024 (Her uzama yılının bitiminde).

 

B. İhtar Şartı Kiralayan, 10 yıllık uzama süresinin dolmasından sonraki her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce kiracıya yazılı bildirimde bulunmalıdır. Bildirimde sebep göstermesine gerek yoktur.   

 

SORU 11: EVDE TADİLAT, YIKIM VEYA KENTSEL DÖNÜŞÜM (YENİDEN İNŞA VE İMAR) YAPILACAKSA KİRACI TAHLİYE EDİLEBİLİR Mİ?

TBK m. 350/2, kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise tahliye davası açılabileceğini düzenler.   

 

A. "Esaslı Tadilat" Kriteri Her tadilat tahliye sebebi değildir.

Basit Tadilat: Mutfak dolaplarının değişmesi, parke yapılması, boya-badana gibi işler için kiracı tahliye edilemez; kiracı evdeyken de bu işler yapılabilir veya kısa süreliğine otel masrafı karşılanabilir.

Esaslı Tadilat: Kolon güçlendirmesi, duvarların yıkılıp yeniden örülmesi, çatının komple değişimi, tesisatın binayı kırarak yenilenmesi gibi, evde yaşamayı can güvenliği veya kullanım açısından imkansız kılan işlerdir. Mahkeme, onaylı mimari proje ve belediyeden alınan ruhsatı görmek ister ve bilirkişi ile tadilatın "esaslı" olup olmadığını denetler.

 

B. Kentsel Dönüşüm (6306 Sayılı Kanun) Eğer bina "Riskli Yapı" ilan edilmişse, TBK hükümleri yerine 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun uygulanır. Bu kanunda süreç çok daha hızlıdır (idari tahliye). Kiracıya 60 günden az olmamak üzere süre verilir, çıkmazsa kaymakamlık/valilik tarafından polis zoruyla tahliye edilir. Tahliye davası açmaya gerek kalmaz.

 

SORU 12: "YENİDEN KİRALAMA YASAĞI" NEDİR VE TAZMİNAT ŞARTLARI NELERDİR?

Kiraya veren, TBK 350 (ihtiyaç/inşaat) kapsamında kiracıyı tahliye ettirmişse, haklı bir sebep olmaksızın kiralananı 3 yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Buna "yeniden kiralama yasağı" denir (TBK m. 355).   

 

A. Tazminat Yaptırımı Yasağa aykırı davranarak taşınmazı 3 yıl içinde başkasına kiralayan ev sahibi, eski kiracısına, son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.

 

B. Yargıtay'ın "Cebri İcra/Mahkeme Kararı" Şartı Bu maddeyle ilgili en önemli Yargıtay içtihadı şudur: Kiracının tazminat talep edebilmesi için, tahliyenin bir mahkeme kararı ve icra marifetiyle gerçekleşmiş olması (bu baskı altında yapılmış olması) aranır. Eğer kiracı, ev sahibi sadece sözlü olarak "çık" dediği için veya noterden ihtarname çektiği için, dava açılmadan kendi rızasıyla anahtarı teslim edip çıkmışsa, Yargıtay bunu "rızaen tahliye" olarak kabul eder ve tazminat talebini reddeder. Kanun metninde "sağlandığında" ifadesi geçse de, Yargıtay bunu "hukuki cebir ile sağlandığında" şeklinde yorumlamaktadır.   

 

BÖLÜM IV: USUL HUKUKU, YARGILAMA GİDERLERİ VE PRATİK SÜREÇLER

 

SORU 13: KİRA DAVALARINDA "DAVA ŞARTI-ZORUNLU ARABULUCULUK" ŞARTI NE ZAMAN BAŞLADI VE NASIL UYGULANIR?

7445 sayılı Kanun ile yapılan değişiklikle, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda (tahliye, kira tespiti, alacak vb.) dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartı haline getirilmiştir.   

Dava açacak olan taraf (Başvurucu), Adliye'deki Arabuluculuk Bürosu'na veya UYAP üzerinden başvurur.

Sistem otomatik olarak sicile kayıtlı bir arabulucu atar.

Arabulucu tarafları telefon/mail yoluyla toplantıya davet eder.

Görüşmeler en fazla 3 hafta sürer (zorunlu hallerde 1 hafta uzatılabilir).

Anlaşamama: Taraflar anlaşamazsa, arabulucu "Anlaşamama Son Tutanağı" düzenler. Davacı, bu tutanağın aslını veya onaylı örneğini dava dilekçesine ekleyerek Sulh Hukuk Mahkemesi'nde dava açar. Tutanak yoksa dava usulden reddedilir (HMK m. 115).   

Anlaşma: Taraflar anlaşırsa (örneğin "Kiracı 3 ay sonra çıkacak, kiralayan da taşınma yardımı yapacak"), düzenlenen belge "ilam niteliğinde belge" sayılır ve mahkeme kararı gibi icra edilebilir.

 

SORU 14: TAHLİYE DAVASI NE KADAR SÜRER? (YARGILAMANIN MAKUL SÜRESİ)

Tahliye davalarının süresi, mahkemelerin iş yüküne, davanın türüne ve delil durumuna göre değişir.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye: Tanık dinlenmesi, keşif yapılması, bilirkişi raporu gibi aşamalar nedeniyle Yerel Mahkeme süreci ortalama 1.5 - 2 yıl sürmektedir.

İki Haklı İhtar / Temerrüt: Belgeler (ihtarnameler, dekontlar) üzerinden inceleme yapıldığı için nispeten daha kısa, 1 yıl.

Tahliye Taahhütnamesi: İmzaya itiraz yoksa en hızlı olanıdır, 6 - 12 ay.

İstinaf ve Yargıtay: Yerel mahkeme kararı kesin değildir. İstinaf (Bölge Adliye Mahkemesi) süreci de dosya yoğunluğuna göre 1.5 - 2 yıl sürebilir. Dolayısıyla kesinleşmiş bir tahliye kararı alıp kiracıyı çıkarmak toplamda 3 - 4 yılı bulabilmektedir.   

 

SORU 15: MAHKEME MASRAFLARI VE AVUKATLIK ÜCRETLERİNİ KİM ÖDER?

Türk hukukunda genel kural, "haksız çıkan taraf masrafları öder" şeklindedir (HMK m. 326).

Başlangıçta: Dava açan (Davacı/Ev sahibi), başvuru harcını, peşin harcı (yıllık kira bedeli üzerinden nispi olarak hesaplanır) ve gider avansını (tebligat, bilirkişi vb. için) cebinden öder.

Dava Sonunda: Davayı kazanırsa, yaptığı bu masrafların davalı kiracıdan alınarak kendisine verilmesine karar verilir. Ayrıca, mahkeme davacı lehine "karşı vekalet ücretine" hükmeder.

Tahsilat Durumu: Masrafların kağıt üzerinde kiracıya yüklenmesi, tahsil edileceği anlamına gelmez. Kiracının üzerinde mal varlığı veya maaş yoksa, ev sahibi yaptığı masrafları geri alamayabilir.

 

SORU 16: NOTERDEN İHTARNAME ÇEKMENİN MALİYETİ NEDİR (2026)?

Noter ücretleri, Harçlar Kanunu ve Noterlik Ücret Tarifesi'ne göre her yıl güncellenir. Maliyet, sayfa sayısı, kelime yoğunluğu ve taraf sayısına göre değişir.

2026 yılı itibarıyla, standart bir tahliye ihtarnamesi (1-2 sayfa, tek muhatap) için ortalama maliyet 2.000 TL ile 4.000 TL arasında değişmektedir.   

İhtarname, davanın temelini oluşturduğu için, maliyetten kaçınmak adına usulsüz (notersiz, WhatsApp'tan vb.) bildirimler yapmak, ileride davanın reddedilmesine ve çok daha büyük zararlara yol açabilir.

 

SORU 17: KİRACININ "EVİ GÖSTERME ZORUNLULUĞU" VAR MIDIR?

Evet, vardır. TBK m. 319/2 uyarınca kiracı, kiralananın satılması veya sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde, kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişinin (emlakçı, potansiyel alıcı/kiracı) kiralananı gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür.   

Ev sahibi bu hakkını, kiracıyı taciz edecek şekilde (her gün, uygunsuz saatlerde) kullanamaz. Taraflar makul gün ve saatlerde (örneğin Haftada 1 gün, Cumartesi 14:00-16:00 arası) anlaşmalıdır. Anlaşma sağlanamazsa, ev sahibi Sulh Hukuk Mahkemesi'ne başvurarak "kiralananın gösterilmesine izin verilmesi" talepli dava açabilir. Mahkeme, bilirkişi marifetiyle uygun zamanı belirler ve kiracı buna uymak zorundadır.   

 

SORU 18: TAHLİYE KARARI ÇIKTIKTAN SONRA KİRACI ÇIKMAZSA "İLAMLI İCRA" SÜRECİ NASIL İŞLER?

Mahkemeden tahliye kararı (ilam) alındıktan sonra, kiracı hala çıkmıyorsa devlet gücü devreye girer.

İcraya Takibi: İlam, İcra Dairesine sunulur ve takip başlatılır.

Tahliye Emri: İcra dairesi kiracıya bir icra emri gönderir. Kiracıya evi boşaltması için 7 gün (bazı durumlarda 10 gün) süre verilir.

Zorla Tahliye: Süre sonunda ev boşaltılmazsa, ev sahibi icra memuru ile birlikte (gerekirse polis ve çilingir eşliğinde) eve gider.

Uygulama: Kapı çilingirle açılır. Kiracı oradaysa çıkarılır. Eşyalar nakliye aracıyla yediemin deposuna kaldırılır veya kiracıya kapının önünde teslim edilir.   

 

SORU 19: TAHLİYE SIRASINDA EVDEKİ EŞYALAR NE OLUR?

İİK m. 273 uyarınca, tahliye edilen yerde kiralayana ait olmayan eşyalar varsa:

Borçlu (kiracı) hazırsa eşyalar kendisine teslim edilir.

Borçlu yoksa veya almaktan kaçınırsa, eşyalar icra müdürlüğünce "Yediemin" olarak adlandırılan lisanslı depolara kaldırılır.

Depo ücreti ve nakliye masrafı peşin olarak alacaklıdan (ev sahibinden) alınır, daha sonra borçludan tahsil edilmek üzere dosya borcuna eklenir.

Kiracı belli bir süre içinde depo ücretini ödeyip eşyalarını almazsa, bu eşyalar satılarak masraflar karşılanır.   

 

SORU 20: KİRALANAN TAŞINMAZIN "AİLE KONUTU" OLMASI TAHLİYE SÜREÇLERİNİ NASIL ETKİLER?

Taşınmaz "aile konutu" niteliğindeyse (eşlerin birlikte yaşadığı, ailenin yaşam merkezi), Türk Medeni Kanunu m. 194 gereği özel korumalar devreye girer.

Fesih Bildirimi: Kiracı olan eş, diğer eşin açık rızası olmadan kira sözleşmesini feshedemez.

Tahliye Taahhütnamesi: Eğer taşınmaz aile konutu ise, sadece sözleşmede imzası olan eşin verdiği tahliye taahhütnamesi geçersizdir. Diğer eşin de taahhütnamede imzasının veya rızasının bulunması şarttır. 

YASAL UYARI:

Pragma Hukuk & Danışmanlık sitesinde yer alan yazılar, makaleler ve bilgiler yalnızca genel bilgilendirme amacı taşımaktadır ve hukuki tavsiye veya mütalaa niteliğinde değildir. Mevzuatın değişmesi nedeniyle bilgiler güncelliğini yitirmiş olabilir. Bu nedenle, sitede yer alan bilgilere dayanarak hareket etmeden önce mutlaka güncel mevzuat teyit edilmeli ve profesyonel bir avukattan hukuki yardım alınmalıdır. Site içeriğindeki olası hatalardan veya eksikliklerden dolayı sorumluluk kabul edilmemektedir.